Text: Kjell-Arne Larsson
Vacse har både en uttalad hållbarhetsinriktning och dessutom kvantifierbara mål som följs upp, både för bolagets hela verksamhet och, vad gäller klimat och energi, för respektive fastighet. För varje fastighet redovisas genomförda åtgärder och ytterligare åtgärder planeras och kommer att följas upp.
Vacse bildades 2009 av sju pensionsstiftelser. Verksamheten är helt inriktad på fastigheter för rättsväsende, myndighetskontor och lokaler för undervisning. Av inriktningen på samhälle och det offentliga följer långsiktighet i nyproduktion, förvärv och förvaltning. Vid utgången av 2024 ägde bolaget 24 fastigheter, lokaliserade i mellersta och södra delarna av landet. Uthyrningsgraden var över 99 procent. Nästan hela hyresvärdet kommer från stat, regioner och kommuner.
År 2021 antogs en övergripande hållbarhetsstrategi och hållbarhetspolicy med huvudområdena ansvarsfullt företagande, hållbara fastigheter och samverkan för samhällsnytta. Hållbarheten uttrycks inte minst i satsning på långvariga relationer med hyresgäster, projektutvecklare och byggbolag. Återstående hyrestid är i genomsnitt nära tio år.
Det kommer en uppdaterad hållbarhetspolicy och strategi inom kort. Inga stora omstöpningar, men en tydligare linjering med CSRD – Corporate Sustainability Reporting Directive.
Vacse har formulerat mätbara mål, inte minst gällande klimatpåverkan och energianvändning. Till 2030 ska klimatpåverkan i egen verksamhet (Scope 1+2) halveras (med 2019 som basår). Klimatpåverkan följs upp enligt GHG-protokollet.
För att nå målet ska man komma ner i ett utsläpp på högst 190 ton CO2e per år. Här gör företaget basårsjustering när man växer med befintliga fastigheter (alltså inte nyproduktion). Målet efter justerat basår per 241231 uppgår till 206 ton. Utmaningen är att det ska ske i en växande fastighetsportfölj, både avseende nyförvärv, men även hyresgästanpassningar med mera.
Energianvändningen per area ska från samma basår minska med 40 procent. Tidigare var målet 20 procent, men energieffektiviseringen var så framgångsrik att målet nåddes redan 2022 och därför skärptes målet. Det innebär att energianvändningen 2030 ska vara högst 71 kWh/kvm Atemp•år. Under 2023 var den siffran 88,5 kWh/kvm Atemp•år.
Under 2023 fortsatte målarbetet genom att ta fram färdplaner för respektive fastighet.
Allt certifierat
Vacse har formulerat kriterier för finansiering av befintlig fastighet. Den ska vara certifierad med minst Miljöbyggnad nivå Silver eller BREEAM In-Use Very good, samt ha en energiprestanda som är 25 procent lägre än BBR-kravet vid bygglovets godkännande. Dessutom, fastigheter som är färdigställda före 2011 måste ha energiförbrukning lägre än 100 kWh/kvm•år och de mellan 2011 och 2020 lägre än 90 kWh/kvadratmeter•år. En större renovering av en befintlig byggnad måste innebära minst 30 procent lägre energianvändning.
Finansieringen är sedan 2021 grön till 100 procent och består av finansiering genom gröna obligationer och gröna lån. Bolaget släppte under januari ett uppdaterat grönt ramverk som tydligare linjerar med taxonomins krav och baserat på primärenergital enligt energideklaration.
Samtliga 23 fastigheter är certifierade, dels med ISO 14001, dels med en byggnadscertifiering som är Miljöbyggnad, BREEAM, BREEAM In-Use eller LEED. Som standard används BREEAM vid sådan nyproduktion där Vasce har rådighet över projekteringsprocessen. Då ställs BREEAM:s krav redan från början och fungerar som verktyg för att ingen hållbarhetsfråga ska tappas på vägen. Certifieringssystemen skärper sina krav mellan versionerna, vilket också gör att ambitionerna höjs. (Den fastighet Vacse tillträdde i december är inte certifierad av tidigare fastighetsägare, men Vacse kommer att genomföra detta enligt BREEAM In-Use under våren.)
Färdplan för klimatet
För att arbeta strategiskt för minskad energianvändning och minskad klimatpåverkan har företaget en färdplan som antogs 2021. Klimatmålen är validerade enligt Science Based Targets initiative.
Klimatarbetet har främst dessa mål:
Halverade klimatutsläpp i egen verksamhet Scope 1+2 till år 2030
Klimatneutrala i hela värdekedjan Scope 1+2+3 till år 2045
Minskad energianvändning per area med minst 40 procent till 2030
Sistnämnda mål innebär att fastighetsenergin ska minska från 118 basåret 2019 till 71 kWh/kvm Atemp•år
Klimatmålet 2030 är rimligt och realistiskt. Bland konkreta åtgärder kan nämnas att vid förvärv av fastigheter, efterfrågas energiklass A, alternativt tas en plan fram för att nå A. Lokal elproduktion ska vara standard där möjlighet finns, både i gamla och nya byggnader. Vacse ser över möjligheterna att försörja sina hyresgäster med grön el. Klimatutsläppet vid nyproduktion ska vara mindre än 300 kg/kvm BTA. Kravet kommer att skärpas gradvis.
Målet till 2045 är mycket utmanande, men helt nödvändigt och i linje med Sveriges klimatmål och därmed även med byggsektorns färdplan för klimatneutralitet. För att klara utsläppsminskningar i Scope 2 hos Vacse och andra fastighetsbolag som köper fjärrvärme, krävs bland annat att leverantörerna kommer bort från klimatbelastande bränslen. För att klara Scope 3 krävs omställning hos nära nog alla aktörer som Vacse är beroende av, både uppströms och nedströms.
Det bör nämnas att en uppdaterad färdplan tas fram under våren 2025. Den kommer liksom den tidigare att behandla klimat och energi.
I målet till 2045 förhåller sig Vacse till Science Based Target Net Zero Standard. De branschspecifika riktlinjerna för fastighetssektorn är ännu inte fastställda, men den övergripande definitionen av klimatneutralitet är att utsläppen i den egna värdekedjan ska minskas till mycket låga nivåer, i storleksordningen ner 95 procent, och att resterande utsläpp kan neutraliseras med åtgärder som tar bort koldioxid ur atmosfären. Kompensationsåtgärder som investering i utsläppsreduktionsprojekt utanför den egna värdekedjan får inte tillgodoräknas för att nå netto noll utsläpp.
– En stor del av Vacses samlade utsläpp ligger i Scope 3. När det gäller detta scope så är nyproduktion den absolut största posten när vi har ett tillträde. De år vi inte tillträder några nya fastigheter är det hyresgästernas energi som är den största utsläppsposten. Även hyresgästanpassningar samt påverkan från driftoperatörer ligger i Scope 3. Det krävs onekligen även stora insatser för oss som byggherre och förvaltare att ta stora kliv i våra inköpsprocesser. Vi behöver omvärdera beslut och nyttja våra resurser på ett mer hållbart sätt. En utfasning av klimatutsläpp kräver ett klimateffektivt byggande och där är återbruk av material och produkter en central del för att minska sektorns negativa påverkan, säger Sara Jägermo, företagets fastighets- och hållbarhetschef.
Färdplanen med klimat- och energimål har brutits ner till respektive fastighet. Vacse har individuella färdplaner där energi och koldioxidutsläpp specificeras. Varje plan redovisar utförda åtgärder (tekniska och fysiska), planerade åtgärder samt övergripande planer. De senare kan exempelvis gälla installation av solceller eller nytt styrsystem, eller riktad information med syfte att förändra beteende hos hyresgäster och driftpersonal. Fastighetsspecifika planer uppdateras och diskuteras varje kvartal i samband med förvaltarmöten.
Fjärrvärme som problem
Ett av klimatmålen är att nettoutsläppet av CO2e i egen verksamhet (Scope 1+2) ska minska med hälften från 2019 till 2030. Framdriften av arbetet har både väntade och oväntade utmaningar.
– Den största utmaningen är fjärrvärmens utsläpp. I många fastigheter är vi beroende av fjärrvärme och här har vi en dialog med leverantörerna, exempelvis Sollentuna Energi & Miljö, kring deras utsläpp och framtidsplaner. Vi utvärderar också möjligheten att koppla bort oss från fjärrvärmen i de värsta kommunerna. Vi har också en utmaning i att vi under vårt basår 2019 inte hade några utsläpp från köldmedia i kylmaskiner, vilka blir stora utsläpp när de väl uppstår, berättar Linda Åhlin Erikson, som ansvarar för Vacses hållbarhetsredovisning samt styrning, analys och uppföljning av bolagets ESG-rapportering.
För att klara klimatmål måste givetvis energianvändningen kapas och här är ett delmål att minska från 118 år 2019 till 71 kWh/kvm Atemp•år om fem år, det vill säga 2030. Åtgärderna är både ”hårda”, som investering i ny teknik och förnybar energi, och ”mjuka” som optimering av driften och dialog med hyresgäster för att stötta i deras energihushållning.
Några konkreta exempel på åtgärder:
• Byte av ineffektiva styrsystem
• Mestro som uppföljningssystem för energi ger möjlighet att i realtid följa förbrukningen
• AI-verktyg för styrning av ventilationen. Teknik från Myrspoven AB har med goda resultat implementerats i flera fastigheter.
• Sensorstyrd ventilation, t.ex. med Lindinvent
• Klimatskalsåtgärder
• Energiåtervinning
• Nyttjande av spillenergi
• Utbyte av ljuskällor till LED
• Krav på energiklass A i nyproduktion
• Incitamentsprogram för driftoperatörer kopplat till energiförbrukning
• Kvartalsvisa möten tillsammans med hyresgäster där energi och klimat är en del av agendan. För att skapa engagemang finns skärmar i byggnaderna för att visa energistatus.
– Varje år ordnar vi en konferens där vi samlar alla driftoperatörer (samtliga externa) för att diskutera framdrift i utvecklingen av fastigheterna. De senaste åren har konferensen kretsat mycket kring hållbarhetsfrågor. Just energieffektivisering är en fråga som har diskuterats mycket då det både är en klassisk driftfråga med tydlig koppling till driftnetto, men också en central del i vårt hållbarhetsarbete och möjlighet att nå uppsatta mål, säger Sara Jägermo.
Ett av energimålen är att 100 procent av fastighetselen 2030 ska komma från egen eller säkerställd adderad förnybar produktion. År 2023 täckte den egenproducerade elen 5,7 procent av behovet. Till 2025 ska sol-el installeras på alla fastigheter där det är genomförbart. Även med detta färdigt återstår en del upp till 100 procent.
– Vi har per årsskiftet installerat solceller på hälften av vårt bestånd. Eftersom vi äger många säkerhetsklassade byggnader är det inte möjligt att ha solcellspaneler på hela beståndet. Vi utvärderar ständigt olika alternativ för utbyggnad. I vår färdplan ingår också att storskalig energiproduktion ska utvärderas. Där har vi kommit en bit på väg, men är inte i mål ännu, berättar Linda Åhlin Erikson.
Klimatrisk
För alla fastigheter har klimatriskinventeringar utförts. Dessa ska ses över årligen. Inventeringarna har utförts enligt kraven i EU:s Taxonomi. Inga omedelbara risker som är både stora och troliga identifierades. När detta skrivs väntar man på uppdaterade analyser där även den finansiella aspekten beaktas. Mot bakgrund av vad som uppmärksammandes i de befintliga analyserna, har många mindre åtgärder vidtagits, exempelvis utvidgad dagvattenavrinning, ersättning av hårdgjorda ytor med planteringar och planteringar av träd för att skugga sommartid.
Vacse arbetar också för att minska vattenförbrukningen i fastigheterna. Exempel på åtgärder är att:
• Teknik från Smartvatten AB har installerats i alla fastigheter där det funnits möjlighet. Konceptet möjliggör tidig upptäckt av läckage.
• Snålspolande toaletter och blandare.
• Regnvatteninsamling har installerats på skolfastigheten på Björkö, där planteringar på skolgården kräver mycket bevattning.
• Nudging, bl.a. i form av skärmar med förbrukningsdata som finns i alla Vacses fastigheter.
– På vår årliga konferens med driftoperatörerna 2022 var temat Vatten och vattenförbrukning. Vi hade dels föreläsare från Smartvatten respektive Svenskt Vatten, dels workshops kring åtgärder för minskad förbrukning, brukarbeteende med mera. Dessa dagar är väldigt viktiga för erfarenhetsutbyte och inspiration, menar Linda Åhlin Erikson.
BREEAM prioriteras
Av Vacses fastighetsinnehav vid årsskiftet 2023/24 var en fastighet certifierad med LEED, fyra med Miljöbyggnad, två med BREEAM-SE och 15 med BREEAM In-Use.
BREEAM är ett holistiskt och ganska komplett system som kan tillämpas på de flesta byggnadstyper. En byggnad som ska certifieras bedöms inom ett antal områden: energi, inomhusmiljö, material, ekologi, transporter, föroreningar, avfall, vattenanvändning, ledning och innovation. Samtliga kriterier är inte obligatoriska för att uppnå en certifiering, men ju fler man uppfyller desto fler poäng får byggnaden, och ju högre betyg.
– BREEAM är den bredaste certifieringen och har många indikatorer som ger en heltäckande genomlysning av fastigheten. Vi har också valt att certifiera både asseet performance och management performance. Inom management får vi en bra inblick i hur fastigheten driftas och även viktiga verktyg för kontinuerlig förbättring, säger Sara Jägermo.
Ekologi och mångfald
BREEAM beaktar också biologisk mångfald. I nya projekt har Vacse som mål att återskapa minst lika mycket ekosystemtjänster som man tar bort vid nybyggnation. Man gör också en genomlysning av ekosystemtjänster i alla sina fastigheter som en del av företagets on-boarding-process. Åtgärdsförslag som kommer fram tas i beaktande och genomförs om de är möjliga.
Några exempel:
• Bikupor på två av fastigheterna
• Sedum-tak på många av fastigheterna
• Plantering av träd för skugga och rekreation
• Byte av vissa buskar och växter, mot andra arter som är bättre för pollinatörer
• Gräsmattor klipps inte lika ofta som tidigare och vissa delar lämnas som ängsyta
Även hyresgäster agerar grönt
Vacse använder sig av gröna hyresavtal, med andra ord grön hyresbilaga. Det görs också uppföljningar av hyresgästernas hållbarhetsarbete. Den gröna bilagan har tagits fram av Fastighetsägarna och har sedan modifierats något för att passa Vacses fastigheter. Gröna hyresavtal tydliggör vilka åtgärder hyresgäst och hyresvärd har kommit överens om för att minska miljöpåverkan inom information och samverkan, energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering. Den ger även en tydlig signal till Vaces hyresgäster att värden menar allvar med sitt miljöarbete och att det krävs samarbete för att nå målen. På varje hyresgästmöte – fyra gånger per år – följs dessa frågor upp och dokumenteras.
God partner
I senaste årsredovisningen framhåller Vacse att när det gäller investeringar i fastigheter, fastighetsutveckling och förvaltning, är företaget en ”God samarbetspartner för projektutvecklare”.
– När vi förvärvar nyproduktion sker det oftast via en LOU-upphandling, så kallad Hyresvärdsupphandling, där myndigheten i fråga handlar upp både hyreskontrakt och entreprenad tillsammans i en upphandling. Notera att vi är en mycket långsiktig fastighetsägare. Vi skapar ett team med projektutvecklare, entreprenörer och arkitekt för att skicka in ett anbud till myndigheten. Genom detta tillvägagångssätt får vi möjlighet att vara med i ett tidigt skede för att skapa ett så hållbart projekt som möjligt utifrån de mål vi har. Vi är sedan en aktiv partner genom hela projektet och när vi sedan övertar fastigheten i samband med att hyresgästen tillträder känner vi både hyresgästen och byggnaden väl, vilket säkerställer en smidig övergång från projektet till förvaltningen som blir kvalitetssäkrad. Detta gynnar i slutänden alla parter, avslutar Sara Jägermo.
På bilden: Visionsbild på Enköpings Kommunhus som ska stå klart under första kvartalet 2026. Klimatpåverkan blir mycket låg tack vare val av trä som primärt material, kompletterat med betong med lägre klimatpåverkan
Bild: CF Möller
